El dia 21 de setembre de 2020 es va publicar al DOGC la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i que modifica la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge. Aquesta llei entra en vigor a l’endemà de la seva publicació.
S’aplicarà exclusivament als contractes d'arrendament d'habitatge en què concorrin les circumstàncies següents:
- Que l'habitatge arrendat sigui destinat a residència permanent de l'arrendatari.
- Que l'habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d'habitatge tens.
Resten exclosos els contractes d'arrendament d'habitatge subjectes a règims especials de determinació de la renda, i els contractes d'arrendament següents:
- Els subscrits abans de l'1 de gener de 1995.
- Els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, que tinguin per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d'habitatges d'inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials. Tampoc estan inclosos els de caràcter assistencial i els que se subscriguin d'acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.
El seu àmbit d’ampliació són les àrees en mercat d’habitatge tens, en el que Terrassa queda inclòs.
En els contractes d'arrendament d'habitatge que es concloguin en una d’aquestes àrees i estiguin compresos en l'àmbit d'aplicació d'aquesta llei, la renda pactada a l'inici del contracte resta subjecta a les condicions següents:
- No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
- No pot ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d'arrendament, actualitzada en tot cas d'acord amb l'índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració del contracte d'arrendament anterior i la data de celebració del nou contracte, si l'habitatge afectat ha estat arrendat dins els 5 anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei.
El criteri que estableix la lletra b no és aplicable en els supòsits següents:
- Si hi havia una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat el darrer contracte d'arrendament subscrit abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei.
- Si es formalitza un contracte d'arrendament relatiu a un habitatge inicialment exclòs de l'aplicació d'aquesta llei quan cessi el règim especial de determinació de rendes que li era aplicable.
En el cas d'un contracte de nou arrendament que tingui per objecte un habitatge que hagi estat arrendat dins els 5 anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei, si n'és arrendadora una persona física la unitat de convivència de la qual té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya, comptant-hi també les rendes dels arrendaments, no és aplicable a aquest nou contracte el límit, i li és aplicable únicament com a límit la renda consignada en el darrer contracte d'arrendament, d'acord amb el que estableix la lletra b de l'article 6.1, amb el benentès que, si la renda consignada en el darrer contracte d'arrendament és inferior al preu de referència corresponent, la nova renda es podrà incrementar fins a l'esmentat preu de referència.
Tot això no és aplicable si els ingressos de l'arrendatari són iguals o inferiors a 3,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.
En el supòsit que un habitatge sigui objecte de diversos contractes d'arrendament de vigència simultània que n'afectin parts concretes diferents, la suma de les rendes acordades en els diversos contractes no pot ultrapassar la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge, determinada d'acord amb l'article present.
Com es determina el preu de referència?
El preu de referència s'estableix a partir de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que determina i fa públic el departament competent en matèria d'habitatge. El contracte d'arrendament ha d'anar acompanyat del document que genera el sistema d'indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l'índex corresponent a un habitatge anàleg a l'arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hi els marges de preu inferior i superior. Les dades s'han de referir a la data de conclusió del contracte.
L'arrendador pot proposar un increment del preu de referència, en el supòsit que dins el darrer any hagi executat a l'habitatge obres que en millorin l'habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l'eficiència energètica. Aquest increment del preu de referència s'ha de calcular basant-se en el capital invertit en la millora de l'habitatge, segons el que determina la normativa vigent d'arrendaments urbans, i respectant en tot cas l'increment màxim que aquesta estableix.
Les parts poden pactar l'assumpció per l'arrendatari de despeses generals i de serveis individuals, d'acord amb la normativa d'arrendaments urbans. En aquest cas, cal fer constar de forma desglossada, en cada pagament, l'import de la renda i l'import de les despeses assumides per l'arrendatari. L'arrendador ha de lliurar a l'arrendatari cada mes de gener la liquidació de les despeses efectivament satisfetes per l'habitatge arrendat durant l'any anterior i, si són inferiors a les pactades, li ha de retornar la diferència corresponent.
En els contractes que tinguin per objecte habitatges de nova edificació o habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació, i durant els 5 anys posteriors a l'obtenció del certificat de final d'obra, la renda pactada a l'inici del contracte no pot ultrapassar el marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà, excepte en cas que s'hagin obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres, supòsit en el qual la renda s'ha de determinar d'acord amb el que estableix l'article 6, sens perjudici dels acords que es puguin adoptar amb les administracions competents.
L'arrendador que faci obres de millora en l'habitatge podrà, un cop transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, incrementar la renda, en els termes previstos per llei, sense subjecció al límit previst (article 6 de la llei).
Els habitatges de superfície útil superior als 150 mts2 queden exclosos del règim de contenció de rendes regulat en aquesta llei.
Els contractes d'arrendament que tinguin per objecte un habitatge ubicat en una àrea amb mercat d'habitatge tens que hagin estat conclosos abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior, però en cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l'àrea com a àrea amb mercat d'habitatge tens, sempre que comporti una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s'ha d'aplicar el que estableix aquesta llei.
En el cas d’incompliment, s’aplicarà el règim sancionador de la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge, a la què s’afegeix un nou apartat i diverses modificacions, establint una sèrie de supòsits que poden constituir Infracció LLEU (sanció d’entre 3.000 € i 9.000 €) o GREU (sanció d’entre 9.001 € i 90.000 €), en funció de si el lloguer supera el 20% del lloguer màxim permès per aquesta llei.
Per Joan Fabra de Fabra Finques